营国资〔2022〕57号

关于修订《关于加强市属国有企业资产租赁管理的指导意见(试行)》的通知

各企业 ：

省国资委于2022年5月下发《省属企业资产租赁管理 办法》,对省属企业资产租赁行为进行规范，并要求各市 参照制定本地区的管理制度规范。为落实省文件要求，更 好发挥政策的引导作用，经市国资委党委会审议通过，现 将修订后的《关于加强市属国有企业资产租赁管理的指导 意见(试行)》印发给各企业，请认真贯彻落实。

营口市国资委

2022年7月14日

关于加强市属国有企业资产租赁管理

的指导意见(试行)

为加强市属企业资产租赁管理，规范资产租赁行为，促 进廉洁从业，提高国有资产运营效益，根据《中华人民共和 国企业国有资产法》《中华人民共和国民法典》和《企业国 有资产交易监督管理办法》《辽宁省企业国有资产监督管理 条例》《省属企业资产租赁管理办法》等规定，现提出如下 指导意见。

一、基本原则

企业资产租赁遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则， 引入市场机制，依法依规操作，严禁弄虚作假、内外串通、

暗箱操作等行为。充分发挥企业自主、市场配置的作用，大  力提高资产的管理和使用效益，提高企业租赁管理的透明度， 实现国有资产保值增值。

二、适用范围

本指导意见适用于市属企业及其所属各级独资、控股和 实际控制企业(以下简称“各级子企业”,与市属企业一并 简称“企业”,实际进行资产租赁的企业简称“出租企业”) 的资产租赁行为。

本指导意见所称资产租赁，是指市属企业及各级子企业 将依法拥有、受托管理或其他有合法权属来源的、可用于租

赁的资产(包括土地使用权、房产及构筑物、机器设备设施 和广告位等),部分或全部租赁给自然人、法人或其他组织 (以下简称“承租人”)使用，并向承租人收取租金的经营行 为。

下列情形不适用本指导意见：

(一)融资租赁公司从事的融资租赁业务；

(二)企业承办的专业市场、商业综合体、写字楼、商业 街区商铺、景区商铺、长租公寓、酒店式公寓等经营性房产按 市场规则组织的对外招租；

(三)政府批准企业承办的产业园区对外招商；

(四)以资产租赁为主业的专业租赁企业对外从事资产 租赁业务；

(五)房地产开发企业开发经营的房产租赁；

(六)物业管理公司从事的经营业务；

(七)企业住房租赁给本企业职工居住；

(八)法律和行政法规另有规定的。

三、规范招租方式

(一)企业资产租赁应当采取公开招租的方式进行，充 分发挥市场交易平台的作用，统筹考虑企业发展战略、资产 经营业态、承租人履约能力等因素，通过公开竞价、择优选 择确定承租人，努力实现资产价值最大化。

(二)资产租赁的租金底价可在市场估价或询价、或委

托专业机构评估的基础上，结合市场供需及资产实际情况等  因素综合确定。属于应当进入产权交易机构公开招租情形的， 必须委托具备评估资质的专业机构对相关资产租金情况进  行评估，以评估值为基准合理确定年租金底价。应当建立合  理的租金增长机制，租赁期间依据市场行情、供需关系等因  素合理调整租金水平，并在租赁合同内予以明确。

(三)拟租赁单宗房产建筑面积在500平方米(含)以 上 ， 或单宗土地面积在1000平方米(含)以上，或租金底  价在每年50万元(含)以上的，企业应当通过依法设立的  产权交易机构公开招租，且招租信息公告期限不少于10个  工作日，具体流程可参照《企业国有资产交易监督管理办法》 有关规定执行。企业不得通过拆分招租面积、化整为零、故  意降低租金底价等方式将单宗资产租赁给同一承租人或其  关联人以规避进入产权交易机构公开招租。

不属于本节第(三)项所列情形的的项目，鼓励通过产  权交易机构公开招租，也可自行组织或委托专业机构公开招  租。企业可根据需要在企业网站、信息公开栏、租赁标的现  场、专业性网站、租赁中介机构、报刊杂志等渠道发布信息，  广泛征集意向承租人，并通过“市属国企阳光采购租赁平台” 同步发布租赁信息。招租信息公告期限不少于10个工作日，  信息发布渠道不得少于4种。具体流程参照产权交易机构相  关交易规则确定。

(四)企业进场公开招租及自行组织公开招租，信息公 告主要内容包括但不限于：租赁资产的产权状况、实物现状、 资产明细清单、租赁期限、租金收缴办法、租赁价格、竞价 方式、承租条件、承租方资格条件、优先权情况、风险揭示 等。

(五)经公开招租产生2个(含)以上意向承租人的， 可按照产权交易机构相关交易规则或企业相关制度规定，通 过网络竞价、拍卖、招投标、动态报价、综合评议、竞争性 谈判或法律法规允许的其他方式确定承租人；经公开招租只 征集到1个意向承租人的，企业与该意向承租人按照招租底 价与意向承租价孰高原则直接签约。

公开招租信息公告期满未征集到意向承租人的，可适当 延长信息公告期限。需调整租金底价的，每次降低幅度不超 过10%,新的租金底价低于评估结果90%时，应当经资产租 赁行为批准机构履行集体决策程序，防止承租人利用租金降 价规则恶意低租资产。

(六)企业应当认真审查意向承租人的财务状况、经营 状况和信用情况等信息，择优选定资信可靠、履约能力强的 承租人，有效防范租赁风险。

(七)企业一般不得无偿出借资产，因情况特殊确需无 偿出借的，由市属企业集团按照“三重一大”决策制度严格 履行集体决策程序，确定合理的出借期限，签订出借协议，

出借期满应当及时收回。资产出借决策机构及相关成员对及 时、完整收回出借资产承担终身责任。出借资产因借用人使 用不当造成损失的，企业应当向借用人索赔。

四、健全制度流程

(一)企业应当建立资产租赁管理制度，明确资产租赁 管理的责任部门、管理权限、决策程序和工作流程等，做到 事前、事中、事后全程监管。

(二)企业应当加强资产管理，梳理并完善资产产权登 记信息，对可供租赁资产进行分类标识并建立动态跟踪管理 机制。用于租赁的资产应当权属清晰，存在权属不清晰、证 照不齐全等产权瑕疵以及其他历史遗留问题的，应当因地制 宜采取有效措施，妥善解决相关问题。法律、法规或省、市 相关文件规定不允许租赁的，不得对外租赁。

(三)企业应当依据资产租赁价格、租赁面积、租赁期  限等要素及本指导意见的要求，制定重大和一般资产租赁事  项划分标准。重大资产租赁事项应当提交市属企业集团决策， 一般资产租赁事项由出租企业按其制度规定自行决策。

(四)企业应当建立资产租赁管理台账，全面、准确掌 握各级子企业资产租赁数量、资产租赁方式、资产租赁管理 等情况，并充分运用信息化技术手段，加强对各级子企业资 产租赁工作的监督管理。

五、规范决策审批

(一)企业必须健全租赁管理的内部决策程序，明确决 策主体、决策权限和决策责任，坚持科学民主决策、集体决 策，杜绝“一言堂”。涉及以下情形之一的，须由市属企业 履行集体决策程序后组织实施：

1.应当通过产权交易机构公开招租的；

2.采取非公开协议方式招租的；

3.租赁资产账面净值占企业资产总额10%(含)以上的；

4.单次租赁期限超过5年的；

5.其他需要由市属企业集团决策的情形。

不属于上述情形的资产租赁事项，应当由出租企业相关 决策会议集体决策后逐级报市属企业集团备案。

(二)企业资产租赁应当制定招租方案，包括但不限于 拟租赁资产的基本情况(如现状、地址、面积、规划用途等)、 租赁原因、租赁用途、租赁期限、承租条件、租金底价及确 定依据、租金递增幅度、租金收缴办法、招租方式等内容。  不得设置有明确指向性或限制公平竞争的条件。招租方案必 须严格按照资产租赁管理制度履行决策程序，严禁个人擅自 决定或改变集体决策意见。

(三)企业应当合理设置资产租赁期限，单次租赁原则 上不超过5年。如承租人出资装修的，可由双方协商适当 延长租赁期限。对承租人投资金额大、回收期长等特殊情 况可延长至10年以上，但不得超过20年。单次租赁期限超

过5年的，应当按照重大资产租赁事项报市属企业集团履行 集体决策程序。

(四)符合下列情形之一的，可以采用非公开协议方式 招租，具体流程由市属企业确定。

1.涉及国计民生、公益性、文物保护和基础设施建设等 特殊要求或关系到公共安全、社会影响的资产租赁；

2.承租方为行政事业单位、国有独资企业、国有全资企 业、国有独资公司的租赁行为；

3.市属企业及其所属各级国有全资、国有控股企业及国 有实际控制企业之间的租赁行为；

4.公开招租租金底价累计降幅超过20%仍未有意向承租 人报名的；

5.需要主动邀请国内外知名品牌等特定商家进驻开展 经营合作的；

6.企业资产因空间或结构原因无法单独租赁，必须与其 他业主共同租赁的；

7.办公、经营场所等资产作为经营业务承包或合作附加 条件的租赁行为。

8.根据有关规定不宜公开招租或可采用协议方式招租 的其他情形。

企业不得通过化整为零、调整租赁资产账面值、连续短 期出租或假借内部协议租赁名义等方式规避审批、公开招租

等程序 。

六、加强合同管理

(一)承租人确定后，出租企业应当及时与承租人签订 规范的租赁合同。租赁合同一般包括租赁资产的基本情况、  租赁用途、租赁期限、保证金比例、租金标准及年递增率、  租金收取时间与方式、装修条款、安全责任、修缮责任、物 业管理、双方权利与义务、合同变更与解除、争议解决方式、 合同提前终止约定、违约责任及免责条款等内容。租赁合同 签订前应当由企业法务部门或专业法律服务机构对合同内 容进行法律审核，合同中不得设置损害国有权益、明显有失 公允的条款。年租金在50万元(含)以上的，须由专业法律 服务机构出具法律意见书。各级子企业的资产租赁合同应当 报市属企业集团备案，按照相关制度规范管理。

(二)租赁合同签订生效后不得随意变更，因特殊情况 确需变更的，须经资产租赁行为原决策机构审议。涉及租赁 价格、租赁期限等核心条款变更的，应当解除租赁合同并重 新招租。

七、规范在租资产管理

(一)出租企业应当建立租金催收制度和预警机制，按 照合同约定按时、足额收取租金，建立承租人评价机制，定 期对承租人进行履约评价。对长期拖欠租金的承租人，当采 取有效措施追讨，依法解除合同并收回资产，并将承租人列

入集团失信名单，不得允许其参与续租和承租集团内其他资 产。

(二)资产租赁租金收入应当纳入企业统一会计核算， 严禁截留租金收入私设"小金库"、坐支租金或以消费方式冲 抵租金收入等违法违规行为。

(三)出租企业应当确保承租人按照合同约定的方法 使用租赁资产。对租赁资产的使用方法没有约定或约定不明 确的，可协议补充或根据租赁资产的性质使用。承租人经出 租企业同意，可对租赁资产进行改善或增设他物；未经出租 企业同意，对租赁资产进行改善或增设他物的，出租企业可 要求承租人恢复原状或赔偿损失。因承租人的过错致使资 产需要维修的，由承租人承担维修义务。因承租人未按照约 定的方法或未根据资产的性质使用资产，致使资产受到损失 的，或因承租人使用或保管不善造成资产毁损、灭失的，出 租企业应当依法解除合同并要求承租人赔偿损失。

(四)出租企业原则上不得允许承租人转租资产，在租 赁合同中应当明确约定。承租人未经出租企业同意转租的， 出租企业可依法解除合同，并依法向承租人收缴转租增值租 金；因特殊情况确需转租的，须由承租人提出书面申请，经 出租企业报市属企业集团履行集体决策程序同意后方可转 租，且转租合同的内容必须事先征得出租企业书面同意。转 租后造成租赁资产损失的，出租企业应当要求承租人赔偿损

失。承租人经出租企业同意将租赁资产转租的，转租期限不  得超过承租人剩余租赁期限。以非公开协议方式承租的资产， 一律不允许转租。

(五)租赁期限届满，原则上不得直接续签租约，出租 企业应当于租约到期前重新拟定出租方案公开招租。租赁期 满收回的租赁资产，应当符合按照约定或根据租赁资产的 性质使用后的状态。原承租人在租赁期无拖欠租金行为、服 从出租企业管理且经营业态与招租意向吻合的前提下，享有 以同等条件优先承租的权利。对存在违约行为的承租人原则 上不得同意其续租。本指导意见施行前签订的正在履行中的 租赁合同对续租方式有明确约定的，可按合同约定执行。

(六)出租企业应当加强对在租资产的动态跟踪管理， 如承租人不履行或不完全履行合同，按照合同约定依法及时 采取措施，维护自身合法权益。出租企业应当对承租人的 经营模式进行分析研判，防止承租人利用租赁资产从事违法 活动，损害出租企业权益、市属企业声誉和社会公共利益。 出租企业应当落实租赁资产安全管理责任，定期实勘租赁资 产现场，督促承租人做好安全生产相关工作。

(七)企业应做好租赁项目档案管理，将相关资料按项 目归集建册。

八、强化监督管理

(一)企业是资产租赁行为的责任主体，企业主要负责

人是本企业租赁行为的第一责任人。市属企业要强化资产租 赁行为的监督管理，纪检监察、监事会、审计、资产管理、 法务、财务等相关部门应当加强对资产租赁管理制度落实、 合同履行和在租资产日常管理等情况的检查，对存在的合同 条款不完善、定价不合理、超期租赁、擅自转租等问题，及 时督促整改、妥善处理。企业应当将资产租赁情况纳入厂务 公开范围，向本企业职工公开，接受职工监督。

(二)市国资委指导督促市属企业落实资产租赁管理主 体责任，健全资产租赁管理制度，定期或不定期开展监督检 查，对资产租赁中存在违规违纪违法行为造成国有资产损失 或其他不良后果的，追究相关责任人的责任。

九、其他

(一)企业名称、标识、商标、经营许可权等无形资产 原则上不对外租赁。

(二)市属企业应当根据本指导意见并结合实际，制定 或修订资产租赁管理制度。对于本指导意见第二节所列的不 适用本指导意见的情形，可参照本办法并结合相关政策、行 业特点、市场规则等制定实施办法。管理制度和实施办法及 时报送市国资委备案。

(三)本指导意见由市国资委负责解释。企业在执行本 指引过程中遇到问题，及时向市国资委反馈。

(四)本指导意见印发之日起施行。